投资性房地产是指企业为赚取租金、资本增值或两者兼有而持有的房地产，其核心特征包括：
持有目的：非自用、非生产性，专为投资目的持有；
资产范围：
已出租的土地使用权；
持有并准备增值后转让的土地使用权；
已出租的建筑物（如写字楼、购物中心）；
排除项：企业自用房地产、作为存货的房地产（如开发商待售楼盘）。
大白话解读：为什么说它是“企业版包租婆”？
案例1：某集团资产配置策略
自用房地产：总部办公大楼（计入“固定资产”）；
存货房地产：子公司开发的待售公寓（计入“存货”）；
投资性房地产：
市中心整栋出租的写字楼（月收租金200万元）；
郊区持有10年的地块（等待地铁开通后升值转让）。
这就好比企业同时扮演三种角色：
自用大楼是“自己住的房子”；
待售公寓是“装修好要卖的房子”；
投资性房地产是“买来专门收租或等涨价的房子”。
投资性房地产的计量
投资性房地产的计量分为成本模式和公允价值模式两种：
1.成本模式是指投资性房地产的初始计量和后续计量均采用实际成本进行核算；
2.公允价值模式是指投资性房地产初始计量采用实际成本核算，后续计量按照投资性房地产的公允价
值进行计量。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产：
该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量
转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益)。转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益核算。
处置该项投资性房地产时，原计入其他综合收益的部分应当转入处置当期损益。
