承租人甲公司就某办公楼与出租人乙公司签订了为期 10 年的租赁协议。
(1)初始租赁期内的不含税租金为每年 120 万元，所有款项应于每年年初支付；
(2)为获得该项租赁，甲公司发生的初始直接费用为 48 万元，其中,39 万元为向该商业办公楼前任租户支付的款项,9 万元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金；
(3)作为对甲公司的激励，乙公司同意补偿甲公司 9 万元的佣金；
(4)甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为每年 8%；
其他资料：假设不考虑相关税费影响，(P/A,8%，10)= 6.7101，(P/A,8%，9)= 6.2469。
使用权资产的初始成本应当是（ ）。
第一步，计算租赁期开始日租赁付款额的现值，并确认租赁负债和使用权资产。
租赁付款额（剩余 9 期）=120×9=1 080(万元)
租赁负债（剩余 9 期租赁付款额的现值）=120×(P/A,8%，9)=749.63（万元）
未确认融资费用=租赁付款额-租赁付款额的现值=1 080-749.63=330.37(万元)
借：使用权资产 869.63（749.63+120）
租赁负债——未确认融资费用 330.37
贷：租赁负债——租赁付款额 1 080
银行存款 120
第二步，将初始直接费用计入使用资产的初始成本。
借：使用权资产 48
贷：银行存款 48
第三步，将已收的租赁激励相关金额从使用权资产入账价值中扣除。
借：银行存款 9
贷：使用权资产 9
甲公司使用权资产的初始成本为: 869.63+48-9=908.63(万元)
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